Co přináší novela zákona o DPH pro reality?
Co přináší novela zákona o DPH pro reality?
Praktický průvodce změnami od 1. července 2025
Od 1. července 2025 vstupuje v účinnost zásadní novela zákona o DPH, která přináší výrazné změny v oblasti prodeje nemovitostí i uplatňování DPH na stavební práce. Tyto změny se dotknou nejen developerů, ale i běžných vlastníků, kteří plánují prodej novostaveb nebo nemovitostí po rekonstrukci. Zde jsou klíčové body:
1) Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH
-
Dosud: 5 let od kolaudace nebo podstatné změny.
-
Nově: 23 měsíců (necelé 2 roky).
→ Pokud nemovitost prodáte dříve než za 23 měsíců od kolaudace či podstatné rekonstrukce, musíte z kupní ceny odvést DPH.
2) Nové vymezení „podstatné změny“
-
Jakmile investice do rekonstrukce přesáhne 30 % budoucí prodejní ceny, začíná běžet nová 23měsíční lhůta.
-
Po dobu této lhůty je případný prodej znovu zatížen DPH, i když už byla stavba dříve osvobozena.
3) Nová pravidla pro sníženou sazbu DPH
-
Klíčový je zápis stavby v registru RÚIAN a katastru nemovitostí.
-
Pokud stavba není v RÚIAN vedena jako „dům k bydlení“, nelze uplatnit sníženou sazbu, i když ji fakticky užíváte k bydlení.
-
Pro sociální bydlení platí nové velikostní limity:
-
byt max. 120 m²,
-
rodinný dům max. 350 m².
-
4) Shrnutí změn v tabulce
| Oblast | Původní stav | Nově od 1. 7. 2025 |
|---|---|---|
| Osvobození od DPH | 5 let od kolaudace | 23 měsíců |
| Rekonstrukce > 30 % | Bez vlivu | Nová 23měsíční lhůta |
| Snížená sazba DPH | Podle stavebního zákona | Podle evidence v RÚIAN |
5) Proč je 23měsíční lhůta zásadní?
-
Prodej nemovitosti (novostavby nebo po rozsáhlé rekonstrukci) před uplynutím 23 měsíců znamená povinnost odvést DPH.
-
Tato povinnost se vztahuje na developery i soukromé vlastníky (např. když postavíte dům pro sebe a brzy se rozhodnete jej prodat).
6) Modelové příklady
a) Prodej do 23 měsíců od kolaudace
Postavíte dům, zkolaudujete a prodáte za 18 měsíců – musíte prodej zatížit DPH.
b) Rekonstrukce nad 30 % hodnoty
Provedete rozsáhlou modernizaci za více než 30 % plánované prodejní ceny – znovu se spustí 23měsíční lhůta, kdy je prodej zdaněn.
c) Nesoulad evidence v RÚIAN
Developer zkolauduje bytový dům, ale v RÚIAN je chybně zapsán účel užití – nelze uplatnit sníženou sazbu DPH.
7) Doporučení pro prodávající a kupující
✔ Plánujete-li prodej novostavby nebo nemovitosti po velké rekonstrukci, ověřte si, zda neprodáváte v rámci 23měsíční lhůty – jinak musíte počítat s DPH.
✔ Sledujte evidenci stavby v katastru a RÚIAN.
✔ U rekonstrukcí pečlivě spočítejte náklady – překročení 30 % spouští novou lhůtu.
✔ Konzultujte záměry s daňovým poradcem či realitním specialistou.
8) Závěrem
Novela účinná od 1. 7. 2025 zásadně mění pravidla:
✅ zkracuje lhůtu pro osvobození od DPH,
✅ zavádí nový test rekonstrukcí,
✅ spojuje uplatnění snížené sazby s evidencí v RÚIAN.
Nepodceňte přípravu – správné načasování prodeje nebo konzultace s odborníkem vám mohou ušetřit statisíce až miliony korun.
